Você sabe o que é usucapião?
Entenda o que significa o termo e como entrar com a ação
A aquisição de um bem geralmente ocorre pela compra e venda, que é um negócio jurídico muito comum. Porém, existem outras formas de aquisição da propriedade, como o caso da usucapião. Além da compra, é possível a aquisição da propriedade de um imóvel pelo tempo de posse. Saiba como iniciar a ação da Usucapião.
Vamos exclarecer um pouco sobre esse assunto e quais as suas implicações no dia a dia.
A legislação brasileira prevê o tempo estipulado para este processo, que é entre cinco a quinze anos de uso do bem, em alguns casos podendo ser aplicado em dez anos.
O que é usucapião?
Usucapião também conhecida pela nomenclatura “prescrição aquisitiva” é uma forma de aquisição da propriedade, que acontece por você ter a posse de determinado bem durante muito tempo, como se fosse dono.
Mas alguns requisitos legais precisam estar preenchidos, tais como o tempo mínimo exigido e a chamada posse mansa e pacífica.
Em resumo, uma pessoa que usa um bem por determinado tempo, sem oposição do proprietário, passa a ter o direito de integrá-lo ao seu patrimônio, ou seja, passará a ser o novo dono. Isso pode acontecer tanto com imóveis quanto com bens móveis!
Por isso, qualquer bem pode ser objeto de usucapião, ressalvadas algumas exceções, como o caso dos bens públicos, que nunca podem ser objeto da prescrição aquisitiva.
Quais são os tipos de usucapião?
Existem três espécies de Usucapião de bens imóveis: extraordinário, ordinário e especial, sendo este último subdividindo-se em rural ou urbano. Observar bem as características de cada uma é fundamental para saber como iniciar a ação da Usucapião. A diferença está, basicamente, no tipo de relação que o possuidor mantém com o bem, no tempo da posse ou mesmo no tamanho do imóvel.
Veja quais são os requisitos para que se configure o direito de usucapião, em cada uma delas:
Espécie de Usucapião Especial
A forma especial da usucapião trata-se de um direito pró-habitação, empregado como medida de distribuição de terra e moradia. É subdividida em dois formatos: A rural e a urbana.
Os dois formatos estão previstos nos artigos 1.239 e 1.240 do Código Civil, respectivamente. O Estatuto da Cidade também prevê uma forma de usucapião, chamada de Usucapião especial para fins de moradia individual ou coletiva.
Está prevista nos artigos 9º ao 14º da Lei 10.257 e no artigo 183 da Constituição Federal. Nesses casos, o tempo de posse é de 5 anos ininterruptos e sem oposição, utilizando para moradia, em áreas de até 250m².
Usucapião Rural ou Pró-labore
- O adquirente não pode ter qualquer imóvel no seu nome, seja rural ou urbano;
- Deve possuir, como se sua fosse, por 5 anos ininterruptos e sem oposição do proprietário, a área de terra que fique em zona rural e não seja superior a 50 hectares;
- O imóvel deve ser utilizado para o trabalho ou moradia, durante todo esse tempo.
Usucapião Urbana
- Igualmente, não pode ser proprietário de qualquer imóvel, urbano ou rural;
- Deve possuir, como sua, também por 5 anos ininterruptos e sem oposição do proprietário, uma área urbana de até 250 m²;
- O imóvel deve ser utilizado para sua moradia.
Usucapião Familiar
O Artigo 1.240-A do Código Civil, prevê a possibilidade de usucapir propriedade dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar. Nesse caso, são dois anos de posse em imóvel urbano de até 250m².
- Também não pode ser proprietário de outro imóvel, seja urbano ou rural;
- Deve exercer a posse, por 2 anos ininterruptos e sem oposição, sobre um imóvel urbano de até 250 m²;
- A posse deve ser exclusiva, pois se aplica para os casos em que o imóvel era de propriedade conjunta com ex-cônjuge ou ex-companheiro que, todavia, tenha abandonado o lar;
- O cônjuge ou companheiro que ficou no imóvel deve utilizá-lo para moradia.
Usucapião Ordinária
- Possuir por 10 anos qualquer imóvel;
- De forma contínua e sem oposição
- Com justo título e boa-fé.
- Lembrando que o prazo será de 5 anos, se ocorreu aquisição onerosa do imóvel, com base no registro constante do respectivo cartório e posteriormente cancelado – desde que o possuidor nele tenha estabelecido sua moradia ou realizado investimentos de interesse social e econômico.
É regulamentada pelo artigo. 1.242 do Código Civil, onde está previsto o tempo e os requisitos da usucapião ordinária:
A usucapião ordinária, está prevista no artigo 1.242 do Código Civil e tem como requisitos a posse contínua pelo prazo de dez anos, e exige o justo título e a boa fé, reduzindo esse prazo pela metade no caso de o imóvel ter sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante em cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico, nos termos do artigo 1.242, parágrafo único do Código Civil.
Usucapião Extraordinária
- Possuir, como seu, um imóvel por 15 anos ininterruptos e sem oposição;
- Independentemente de título ou de boa-fé.
- Vale lembrar que esse prazo poderá ser reduzido para 10 anos, se o possuidor tiver estabelecido, no imóvel, a sua moradia habitual ou realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
É regulamentada pelo artigo. 1.238 do Código Civil, onde está previsto o tempo e os requisitos da usucapião extraordinária:
Art. 1.238 Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Ainda no mesmo trecho é possível ler, no parágrafo único, uma ressalva que reduz o tempo da posse em caso específico. Veja:
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido o imóvel na sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Como se faz para exercer o direito de usucapião?
Ela deve ser proposta pelo atual possuidor do imóvel. É importante mencionar que essa posse deve ser configurada por ânimo de dono e ser mansa e pacífica e principalmente ininterrupta.
Há alguns casos, no entanto, que impedem a concessão da propriedade e estes, por sua vez, são bem específicos e devem ser analisados de forma criteriosa, como os imóveis pertencente às áreas de marinha ou de unidades de conservação. Para esclarecimentos específicos e análise de cada caso, cabe procurar aconselhamento jurídico.
Nesse caso, a legislação, dentre outros requisitos, exige que o interessado esteja devidamente representado por advogado, de forma a proteger seus interesses durante o procedimento.
Monteiro Mota advogados atua nesse seguimento representando seus clientes em litígios envolvendo usucapião.
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