Em breve síntese, o cenário mundial é catastrófico, a Organização Mundial de Saúde (OMS) declarou, no dia onze de março de 2020, pandemia de SARS-Cov-2, causador da COVID-19, a doença causada pelo tão falado corona vírus. 

Muitas dúvidas e consultas tem surgido sobre o tema, como devemos nos comportar neste cenário? Como proceder nas locações comerciais? Se a minha empresa ficar sem receita, devo pagar o aluguel? Nas locações residenciais como devemos agir? Se eu perder meu emprego ou reduzir a minha capacidade de pagamento, vou ser despejado?

Quais as implicações nos contratos de locação não residenciais, ou comerciais? 

As empresas diante da pandemia do COVID-19, uma situação imprevisível, que impõe fechamento de lojas, comércio, indústrias e impossibilidade de prestação de diversos serviços suportarão prejuízos assustadores, inclusive com queda ou redução substancial das suas receitas, eventualmente podendo chegar a zero e, em alguns casos, perda de estoquesperecíveis, portanto, como deve-se tratar as obrigações contratuais relacionadas ao valor da locação mensal e de seus encargos, como taxa condominial, imposto predial e outras despesas mensais? 

As obrigações contratuais que estejam comprovadamente comprometidas por conta do COVID-19 se enquadram em caso de força maior, como circunstância geradora de dano, absolutamente independente da vontade humana (quer na sua origem, quer quanto a inevitabilidade de sua ocorrência), derivada exclusivamente, de um fato da natureza, normalmente catastrófico, portanto o ideal nesses casos, é promover uma negociação pautada na boa-fé entre as partes para minimizar os danos. Caso não seja possível, deve-se recorrer à revisão ou resolução judicial, em que caracterizada a ocorrência da força maior, poderá ocorrer a não aplicação de penalidades na resolução do contrato.  

Neste momento a solução não é única e universal, não se pode afirmar que diante deste evento de força maior, que, simplesmente, todos aluguéis e despesas permanecem inalterados, ou por outro lado, que por conta deste evento não serão cobrados os aluguéis e encargos de maneira total. 

Considerando a magnitude dos fatos, bem como a situação que muitos irão se encontrar, não apenas locatários, mas também locadores, que não possuem interesse em manter seus imóveis desocupados em meio a esta crise, as partes serão obrigadas a revisar, rediscutir, reavaliar e, por ventura, aditar seus contratos, visando o reequilíbrio contratual diante da excepcionalidade da situação, bem como a manutenção das atividades e relações contratuais para além do término dessa situação excepcional. 

Como medida preventiva, que os locatários, que forem comprovadamente impactados pelo evento, iniciem a negociação extrajudicialmente, visando a revisão do valor dos aluguéis, para a concessão de reduções ou carências, tanto para manter a viabilidade econômica da empresa, a fim de garantir a sobrevivência desta e evitar o encerramento do contrato de locação, quanto para prevenir litígios ou a desocupação indesejada dos imóveis locados.  

No entanto, caso não haja consenso extrajudicial entre locador e locatário, a lei autoriza, em casos excepcionais, a ação revisional de aluguel, que é somente uma das possibilidades, pois embora seja aplicável a lei específica às relações locatícias, diante desta situação completamente imprevisível podemos aplicar as normas de revisão dos contratos em geral, conforme os artigos 478, 479 e 480 do Código Civil, segundo os quais, no caso de ocorrência de “acontecimentos extraordinários e imprevisíveis” tornar a prestação de uma das partes excessivamente onerosa, será possível pleitear a redução da prestação ou seu modo de execução, pautado especialmente o princípio da boa-fé objetiva e a teoria da imprevisão e onerosidade excessiva. 

Portanto há clara possibilidade e amparo legal para resguardar os direitos da empresa locatária, seja extrajudicialmente ou ajuizando uma demanda judicial. 

Quais os desdobramentos nos contratos residenciais? 

Da mesma forma com o que ocorre nas empresas nos seus contratos de locação de imóveis, entendemos que o raciocínio e conduta são similares, e este deve ser aplicado nos contratos de locação residenciais, ou seja, observadas caso a caso as condições intrínsecas de cada um, devendo se considerar se o evento comprovadamente reduziu a capacidade econômica do locatário ou se este sofreu impactos de caráter imprevisto, tal como a rescisão de seu contrato de trabalho. 

Desta maneira se aplicaria também o entendimento de força maior, imprevisibilidade e/ou onerosidade excessiva, o que enseja ao locatário a possibilidade de negociar com o locador as condições e valores do contrato de locação em curso sempre pautado na boa-fé. 

Este assunto é complexo e muito delicado, pois os desdobramentos desta pandemia que serão suportados pelos locatários serão refletidos em sua moradia, que é um direito constitucional, um direito fundamental do ser humano, desta forma deve ser utilizado o entendimento mais amplo possível para que se mantenha a moradia deste indivíduo. 

Devendo inclusive aplicar a ponderação dos princípios constitucionais para a prevalência da dignidade da pessoa humana e o seu direito à moradia sobre qualquer outro princípio de ordem econômica. 

Neste contexto, cabe as partes negociar a redução temporária de seus aluguéis ou, se necessário, mover ação judicial com este objetivo. 

Por fim, diante deste momento conturbado, que os efeitos mais nefastos da crise econômica ocasionada pelo corona vírus ainda estão por vir e são imprevisíveis, rogamos que todos utilizem a boa-fé, e flexibilizem ao máximo, se esforçando para a composição e preservação de direitos, lembrando que todos devem ser orientados juridicamente, para que, ultrapassada a tormenta tenhamos uma luz na retomada do curso da economia para que se permita a perpetuidade das atividades empresarias e das moradias. 

Essa renegociação será um alento ou mesmo uma necessidade aos brasileiros que ficarão endividados e ao próprio setor econômico-bancário, na medida em que, com esses ajustes, será permitida maior circulação do crédito, bem como serão diminuídos os riscos de inadimplemento, em estrito cumprimento da função social dos contratos, esta crise gerada pelos efeitos da pandemia mundial que enfrentamos deverá ser interpretada pelo Poder Judiciário como excludente de responsabilidade civil (força maior), de modo a se evitar majorações indevidas às prestações pecuniárias que não puderem ser adimplidas em seus vencimentos originais e também penalidades contratuais.  

Nos colocamos ao inteiro dispor para esclarecer eventuais dúvidas e intermediar as negociações para nossos clientes visando o restabelecimento da ordem econômico-financeira do contrato, e, em situações extremas, obter proteção no âmbito judicial. 

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